纽约法拍屋系列➂法拍屋大潮将至/如何竞拍法拍屋/购买法拍屋注意事项

文/今涛卷雪

当我们迎来房屋 foreclosure高潮的时候，也许您会跃跃欲试，买个便宜的房子，真是惬意！但同时，有很多人建议，这个操作并不简单，好像还可能出现“蚀把米”的后果。不过，拍卖会上“捡漏”，可能性也不是没有。把下面的基本情况了解清楚，然后汲取前人的经验，弄不好，你就在一间好房子里，睡着了都笑醒了也不一定。

我们先来看看法拍会——某个人可爱的房子因为违约而受到拍卖，这些形式包括银拍屋、公开拍卖会、政府拍卖房等。公众都可以前往竞拍。

房屋拍卖会的竞标方式：

☼公开竞标：盯着人家出价，您也出价。在参加公开竞标前，您如果作为出价人，可能需要交一笔押金（deposit）。

公开竞价又分为现场与网上竞价，最后没人再竞价，可能就会“一锤定音”。您可能需要有一个预期值，以及最多出多少，超出您的底线，您就的三思。这可不是开玩笑。反悔的可能性微乎其微。至少定金会消失。

◉秘密竞价（盲拍）：你根本不知道水深，人家的价格您不知道。但您也要缴纳定金。当您在密封的信封内放入出价后，您就会忐忑不安，悬疑开始了。最终，最高出价者竞拍获胜拥有房屋。盲拍在专门的拍卖大厅中进行，法院或者市政厅也可能举行这样的竞拍方式。

要注意的是：参与拍卖的人都必须经过身份审核，证明竞拍者有对任何法律实体的所有权（例如有限公司或者控股公司）。另外每个州的要求不同，如果你不在纽约，请看您所在州的竞拍须知。

参加竞拍法拍屋的程序（流程）

法拍大潮来临，您所在的当地报纸，法拍屋集合网，比如 Auction.com；县法院等一些公共场所会出现大量广告或者通告，这时候，你如果出现“心动”的感觉，想趁机置产，成为竞拍法拍屋大军中的一员，您可能需要了解以下程序：

一、竞拍有风险入场要谨慎

购买法拍屋最好的理由是希望以低于市场价的价格买到便宜的房子，此时风险并存。概括来说，包括以下要点：

❄ 瞎子摸象——不能对房产“眼见为实”

由于您几乎没有可能对房屋进行专业性的检查，很难知道房产结构等是否存在问题，房屋内部是否遭到损坏，以及产权问题等，您所知道的相当有限，一旦将法拍屋收入囊中，可能会惊掉下巴。

❄您要准备足够的现金，而且是法拍屋的全额资金。任何贷款的愿望都会被拒绝。

❄你需要自己担负起方方面面的房产调查责任，包括调查产权问题和未偿还的留置权。

❄你还有准备一些钱，比如在许多司法管辖区补缴税款，否则……。

❄最重要的是，如果你对房屋拍卖没有经验或者没有做足拍卖屋的功课，那么你亏本的几率很大。

二、咨询相关专家

在参加拍卖会之前您最好找到房产经纪咨询，打听拍卖屋的市场价，以及大概售价是多少。你的房产经纪可能还有机会帮你争取到参观拍卖屋的机会。需要注意的是，一般拍卖会当天是不能参观拍卖屋的。

另外您也可以咨询房地产律师，了解拍卖会的一些规章制度。律师可以帮你对产权进行调查，确保当你中标时，拍到手的房屋没有留置权或其它产权问题。

三、提着现金进场竞拍

既然这场交易是“一手交钱，一手交货”最好的办法是预算到位，带够现金。之后和拍卖商注册拿到竞拍的号码牌。

加入您听到“成交”落锤，拍下房屋，在接下来的24小时之内，你就要完成各种手续材料，并且数钱给拍卖方。你准备的Cashier’s checks 或其它现金若高于拍卖价格的话，多余的费用会在2至6周内退还。

四、 让房子过户——获得房产的所有权

你中标之后，根据拍卖的情况和适用的法律，你拿到房屋的所有权的时间可能是同一天或第二天。这是因为你拍下的 foreclosed 房屋可能仍被原屋主（拖欠贷款的贷款人）占有，你必须等到贷款方拿回财产和所有权之后，才能把该房子转给你。

您可能还会面临哪些疯狂的被拍卖者在这一时间内赎回房产，虽然违约屋主需要在政府的监管下赎回房产，好在当你拍下的房屋之后被违约屋主在注销期到期前赎回，你付出的全额款项都将回归您的密码箱。因为银行本来打算打包出售减少麻烦。

纽约法拍屋212-359-9904

竞拍法拍屋注意事项

一、馅饼是有的，但很难从天上掉下来

首先要清楚，银行从来不做亏本的生意，他们实际上已经在拍卖的房产中收益了。这就是原来房主缴纳的“月供”。特别是对那些已经月供15年的房子，银行已经赚钱了，违约对他们并无影响。法拍房产，是银行向再赚一笔的买卖而已。当然越快越好——time is money。

是的，如果您看到挂在网上的待拍卖的房产，价格有相当有诱惑力，那可能并不一定准确或实在，那可能是一个虚拟，您看不到的房子。这只是一种营销手段。

被法拍的房产都是“犹抱琵琶半遮面”，您要想掌握全部信息，需要花费巨多的时间，包括对您想要参加竞拍的房产的历史、产权、结构等以及多种细节。

二、您随便举牌结果并不一定

您终于没有掌握到你要竞拍的法拍屋的全部资料，拍下来您就发现，上当了，但不是别人逼迫您上当，此后您突然发现，你在房子上面花费了大量的金钱，因为这房子根本没法住。您坐在沙发上后悔：怎么不如买栋新房呢？

还有一种情况，那就是银行派员参加竞拍抬价，怕蚀本。反正他们拍下后会处理，进入二次拍卖，所以，您要小心翼翼。资深竞拍者给出了一下建议或说法——

最好的结果，那就是：只有你和银行代表在拍，您的出价相比银行代表高出了那么一点点，这是一个非常美丽的场景：你买到的房子既便宜又美好，银行分一杯羹给您，因为您可爱，你的出价挽回了他们的损失。

现实拍卖中，这样的几率少之又少，多数时候没人愿出更多的钱，房产流派，银行拿回房子，再参加下一次的竞拍。

三、付款期间的琐事

上面说了要全款支付，但在实际运作上还并非如此。首先，拍下房产当日，只需要缴纳20%的全款。一个月之内付清全部款项。这就给了您充足的时间。

这段时间您可以做什么呢？你既然已经拥有这一房产了，前任屋主欠的房产税、水电费、保险费等等，您是不是要缴纳？你还得去看房子里面是不是住着一个乞丐或者某个租客？您是请法庭下达驱逐令还是自己友善解决？

算了，听我说这些，您保不定打退堂鼓——我不去法拍屋竞标！

四、竞拍法拍屋黑洞幽幽

说句实话，就我们在网络上发现的问题中，除了上面看似不难的问题，还有一个关键问题，那就是您真的能够竞标法拍屋么而且成功么？

购买违约房屋，利润还是可观的，既然如此专业的公司早就捷足先登了。轮到您的机会不大，加之个人承担风险与专业团队承担风险不可同日而语。很多大公司的wealth management部门都是专门做real estate的，他们才是能赚钱的。您要想做，有这个能力和决心，为了您美好的家，那就加倍努力，钻进去，好运就会有！good luck！