纽约法拍屋系列➂法拍屋大潮将至/如何竞拍法拍屋/购买法拍屋注意事项

纽约法拍屋系列➂法拍屋大潮将至/如何竞拍法拍屋/购买法拍屋注意事项

文/今涛卷雪

当我们迎来房屋 foreclosure高潮的时候,也许您会跃跃欲试,买个便宜的房子,真是惬意!但同时,有很多人建议,这个操作并不简单,好像还可能出现“蚀把米”的后果。不过,拍卖会上“捡漏”,可能性也不是没有。把下面的基本情况了解清楚,然后汲取前人的经验,弄不好,你就在一间好房子里,睡着了都笑醒了也不一定。

我们先来看看法拍会——某个人可爱的房子因为违约而受到拍卖,这些形式包括银拍屋、公开拍卖会、政府拍卖房等。公众都可以前往竞拍。

房屋拍卖会的竞标方式:

公开竞标:盯着人家出价,您也出价。在参加公开竞标前,您如果作为出价人,可能需要交一笔押金(deposit)。

公开竞价又分为现场与网上竞价,最后没人再竞价,可能就会“一锤定音”。您可能需要有一个预期值,以及最多出多少,超出您的底线,您就的三思。这可不是开玩笑。反悔的可能性微乎其微。至少定金会消失。

◉秘密竞价(盲拍):你根本不知道水深,人家的价格您不知道。但您也要缴纳定金。当您在密封的信封内放入出价后,您就会忐忑不安,悬疑开始了。最终,最高出价者竞拍获胜拥有房屋。盲拍在专门的拍卖大厅中进行,法院或者市政厅也可能举行这样的竞拍方式。

要注意的是:参与拍卖的人都必须经过身份审核,证明竞拍者有对任何法律实体的所有权(例如有限公司或者控股公司)。另外每个州的要求不同,如果你不在纽约,请看您所在州的竞拍须知。

参加竞拍法拍屋的程序(流程)

法拍大潮来临,您所在的当地报纸,法拍屋集合网,比如 Auction.com;县法院等一些公共场所会出现大量广告或者通告,这时候,你如果出现“心动”的感觉,想趁机置产,成为竞拍法拍屋大军中的一员,您可能需要了解以下程序:

一、竞拍有风险入场要谨慎

购买法拍屋最好的理由是希望以低于市场价的价格买到便宜的房子,此时风险并存。概括来说,包括以下要点:

瞎子摸象——不能对房产“眼见为实”

由于您几乎没有可能对房屋进行专业性的检查,很难知道房产结构等是否存在问题,房屋内部是否遭到损坏,以及产权问题等,您所知道的相当有限,一旦将法拍屋收入囊中,可能会惊掉下巴。

您要准备足够的现金,而且是法拍屋的全额资金。任何贷款的愿望都会被拒绝。

你需要自己担负起方方面面的房产调查责任,包括调查产权问题和未偿还的留置权。

你还有准备一些钱,比如在许多司法管辖区补缴税款,否则……。

最重要的是,如果你对房屋拍卖没有经验或者没有做足拍卖屋的功课,那么你亏本的几率很大。

二、咨询相关专家

在参加拍卖会之前您最好找到房产经纪咨询,打听拍卖屋的市场价,以及大概售价是多少。你的房产经纪可能还有机会帮你争取到参观拍卖屋的机会。需要注意的是,一般拍卖会当天是不能参观拍卖屋的。

另外您也可以咨询房地产律师,了解拍卖会的一些规章制度。律师可以帮你对产权进行调查,确保当你中标时,拍到手的房屋没有留置权或其它产权问题。

三、提着现金进场竞拍

既然这场交易是“一手交钱,一手交货”最好的办法是预算到位,带够现金。之后和拍卖商注册拿到竞拍的号码牌。

加入您听到“成交”落锤,拍下房屋,在接下来的24小时之内,你就要完成各种手续材料,并且数钱给拍卖方。你准备的Cashier’s checks 或其它现金若高于拍卖价格的话,多余的费用会在2至6周内退还。

四、 让房子过户——获得房产的所有权

你中标之后,根据拍卖的情况和适用的法律,你拿到房屋的所有权的时间可能是同一天或第二天。这是因为你拍下的 foreclosed 房屋可能仍被原屋主(拖欠贷款的贷款人)占有,你必须等到贷款方拿回财产和所有权之后,才能把该房子转给你。

您可能还会面临哪些疯狂的被拍卖者在这一时间内赎回房产,虽然违约屋主需要在政府的监管下赎回房产,好在当你拍下的房屋之后被违约屋主在注销期到期前赎回,你付出的全额款项都将回归您的密码箱。因为银行本来打算打包出售减少麻烦。

竞拍法拍屋注意事项

一、馅饼是有的,但很难从天上掉下来

首先要清楚,银行从来不做亏本的生意,他们实际上已经在拍卖的房产中收益了。这就是原来房主缴纳的“月供”。特别是对那些已经月供15年的房子,银行已经赚钱了,违约对他们并无影响。法拍房产,是银行向再赚一笔的买卖而已。当然越快越好——time is money。

是的,如果您看到挂在网上的待拍卖的房产,价格有相当有诱惑力,那可能并不一定准确或实在,那可能是一个虚拟,您看不到的房子。这只是一种营销手段。

被法拍的房产都是“犹抱琵琶半遮面”,您要想掌握全部信息,需要花费巨多的时间,包括对您想要参加竞拍的房产的历史、产权、结构等以及多种细节。

二、您随便举牌结果并不一定

您终于没有掌握到你要竞拍的法拍屋的全部资料,拍下来您就发现,上当了,但不是别人逼迫您上当,此后您突然发现,你在房子上面花费了大量的金钱,因为这房子根本没法住。您坐在沙发上后悔:怎么不如买栋新房呢?

还有一种情况,那就是银行派员参加竞拍抬价,怕蚀本。反正他们拍下后会处理,进入二次拍卖,所以,您要小心翼翼。资深竞拍者给出了一下建议或说法——

最好的结果,那就是:只有你和银行代表在拍,您的出价相比银行代表高出了那么一点点,这是一个非常美丽的场景:你买到的房子既便宜又美好,银行分一杯羹给您,因为您可爱,你的出价挽回了他们的损失。

现实拍卖中,这样的几率少之又少,多数时候没人愿出更多的钱,房产流派,银行拿回房子,再参加下一次的竞拍。

三、付款期间的琐事

上面说了要全款支付,但在实际运作上还并非如此。首先,拍下房产当日,只需要缴纳20%的全款。一个月之内付清全部款项。这就给了您充足的时间。

这段时间您可以做什么呢?你既然已经拥有这一房产了,前任屋主欠的房产税、水电费、保险费等等,您是不是要缴纳?你还得去看房子里面是不是住着一个乞丐或者某个租客?您是请法庭下达驱逐令还是自己友善解决?

算了,听我说这些,您保不定打退堂鼓——我不去法拍屋竞标!

四、竞拍法拍屋黑洞幽幽

说句实话,就我们在网络上发现的问题中,除了上面看似不难的问题,还有一个关键问题,那就是您真的能够竞标法拍屋么而且成功么?

购买违约房屋,利润还是可观的,既然如此专业的公司早就捷足先登了。轮到您的机会不大,加之个人承担风险与专业团队承担风险不可同日而语。很多大公司的wealth management部门都是专门做real estate的,他们才是能赚钱的。您要想做,有这个能力和决心,为了您美好的家,那就加倍努力,钻进去,好运就会有!good luck!

3月 8, 2022No comments房屋拍卖会 | 房屋止赎 | 法拍竞标方式 | 纽约法拍屋 | 购买法拍屋注意事项

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