纽约法拍屋系列➁法拍屋大潮将至?房产被法拍的流程(止赎)法拍程序-如何避免受到契约诈骗

纽约法拍屋系列➁法拍屋大潮将至?房产被法拍的流程(止赎)法拍程序-如何避免受到契约诈骗

文/今涛卷雪

您或者别人的贷款买的房子突然面临被拍卖,进入法拍流程,除了您自己知道的原因,可能还有一些另外的因素,比如、破产、失业、离婚、财务陷入窘境,欠税、移民离开、甚至是突然坐牢去了或者凶杀、灵异事件都有可能,无论什么原因,法拍屋的来源对竞拍者可能有用,但对将要进入法拍程序的人来说,流程却一样。

法拍的具体操作细则和时间表,依各州法律有所差别,但概念和大体程序在全美则基本相同。无论是自住还是投资,只要一个房产所有人连续3个月没有偿还抵押贷款,便启动了法拍程序。

法拍屋如何进入法拍程序/法拍屋流程

您的房贷家园如果抵押贷款没有按照约定支付月供,哪怕只有一个月,您都将面临抵押权被收回的风险。如果您接到通知,快进快与您的银行沟通交涉,让您的抵押贷款回归您的怀抱,宜早不宜迟。

一、收到银行向您发送的 90 天的止赎通知

最为债权人的银行方面,在您违约未支付月供,将通过信件或电话的方式联系您,温和的建议您不要忘记您的“义务”。

这个通知可能会包含您必须支付多少金额才能使您的贷款“复苏”,重新运行。同时,银行也会提供至少五个为您所在县服务的住房咨询机构的名称和电话号码,以便您能够顺利解决这一问题。

二.已经违约的需求函件

如果您仍旧没有理会或者忘记付款,银行会指点您温馨提醒、询问原因——通常在45至60天区间。同时,银行会给你 30天期限,让您最后还清欠款。所以又叫做“督促信”。

这是一个违约通知和加速意向信函。表明您已经违约,并告知您银行启动在法庭上始取消抵押品赎回权的相关程序。

您有再次解决逾期抵押贷款问题的机会。

您可以非常友好而努力的对债权人(银行)解释你的困境,或者表示您有解决还贷的愿望和可能。同时,您支付一个月的还款,可能会避免连续拖欠三个月贷款的情况。

三、 传票和投诉

这是在(Demand Letter)或是“催款通知”(Notice to Accelerate)之后发生的“故事”。在上述行为时间段中,您还是“我行我素”,可能银行会失去信心,而按照固定程序,想你发出传票及投诉。

传票:冰冷的通知您,已对您提起法律诉讼

投诉:银行方面理直气壮的解释,他们认为可以将您告上法庭的“证据”。

传票及投诉是前两份文件,以及一份 lis pendens(拉丁语为“未决案件”),银行提交文件是为在法庭上建立止赎案。(您看不到 lis pendens 的副本。)

实际上,在这之前,债权人的律师千方百计与您联系,协商,而您并未让情况向好的方向转移,或者您拒绝了所有的建议和解决方案。

四、您的回复——最后的机会?

如果您突然认为自己的房子不能被没收,或者您已经不报希望没有能力解决问题,您都要回应传票和投诉。

如果是银行律师亲自送达的上述文件,您有20天的时间,如果是邮件,您有30天的时间做出回应。

当然您也可以解释,“抗辩”。或者如同填写回执,告知您知道了后果。

接下来,您要鼓足勇气,勇敢面对法拍律师,此时,债权人(银行)和您的联系已经“掉链”。既然违约,您拥有的责任,就已经转换成“负担所有的律师费”的更多损失。

好在如果您巧舌如簧,法拍律师协商,也有可能保住房子,前提还是你得支付所有欠付的月贷外加律师费,这可能是在您突然继承了一大笔遗产,而且有很舍不得现在居住的房子情况下才会发生。

五、法拍前的庭外调解

随之而来,您会收到法院的信函,讨论您的案件,核实相关情况,安排法拍时间。

庭外调解涉及到更改贷款条款等问题,也存在变数,甚至由于某些原因,重新达成协议,终止程序,您的案件被关闭都有可能。

不过走到这一步,您还要到法院大楼的常规会议室耗费时间,似乎不值得——因为您前期出错带来的麻烦,本来是可以避免的。

繁琐的程序中,银行还会要求您填写一些表格,内容包括您的收入支出、储蓄,银行对账单和所得税的副本等等等等。一个字“烦”。

六.裁判计算欠款法院作出止赎和出售判决

在上述程序过完后,法院会按照银行的要求,指定一名裁判来计算您欠银行的金额。这个裁判不站在任何一方。

裁判员计算完您的欠款后,银行将要求法院作出止赎和出售判决,这是一份允许您的债主出售房产的法律文件。

七、法庭拍卖(Court Step foreclosure Auction)

在履行完相关手续之后,法官会决定并批准银行的止赎和出售判决动议,银行将安排拍卖房屋的日期。

当您在家门口看到一张张贴身通知,或者在当地报纸上看到了您的房屋被拍卖的信息,您就知道,这一天终于来了——虽然可能会有30天的时间,让您尽情的回忆,并做好离开的准备,背下那首“轻轻地我走了”的诗歌……

你所读的信息包括,法拍房产的债务额、房产地址及拍卖的时间地点等等。还是那句话,虽然您已经走得很远忘记了归还,但您在实际法拍日前一天,你都还可以和债权人协商,或是支付包括律师费在内的所有款项——理由是你太爱您的小屋了,里面珍藏着您所有的记忆。您砸锅卖铁就为了保住房产。然而,一旦经过了这一法律步骤,房产的所有人便不再是你,而是债权人了。

八、赎回您的房产,有无时间期限?

法拍程序完成了,您后悔莫及,你要知道,依照法律你真的还有权将它赎回。只不过,代价很大,就只是支付抵押贷款的所有本金和利息这一项,就是您放弃的初衷,现在还要加上法拍程序中产生的所有费用,所以,几乎没有人会傻到这份上。所以这只是理论而已。

赎回期时间长短,不同的州规定不一样。需上庭的法拍(judicial foreclosure)一般比不需上庭的法拍(non-judicial foreclosure)的赎回期长。关于赎回期的规定和时间期限,在法院给你的法拍通知上也会告知。

九.逢九比变——法警驱离,并非请求您离开债权转移的房子

法拍已经结束,您还呆在您曾经的家中发呆,法警来了,出示证件以及法庭的驱逐令——上面明确的标注了时间。

通知驱逐时间的信件会也会出现在您的家门上。届时,法警二话不说,强行进入,很辛苦的将你所有的个人财产搬到房屋外面,您有草坪更好,东西不会损坏,他们不会向机场的搬运工暴力装卸。

您可以拍几张照片或者短视频,深情地作别“西天的云彩”和您魂梦萦绕的小屋……然后发到朋友圈或者短视频平台——这个视频别忘了记录下法警更换门锁的特写。

其实,几乎没有人会走到这个流程。

如何避免受到契约诈骗

上述法律程序看似公允而透明,但过程中仍然存在可能的契约诈骗行为。实际上,在法拍屋大潮来临之际,很多人仍旧会想到“居者有其屋”的美国政府希望帮助民众实现的梦想。失去房子,被称作流离失所。发生可能很快,但总要有解决之道。

我们会看到网络上一些关于房屋止赎的避免受到契约诈骗的方法。

这之前,前州长库默签署的《COVID-19紧急驱逐和禁止房屋拍卖法案》(COVID-19 Emergency Eviction and Foreclosure Prevention Act),在新任州长霍楚(Kathy Hochul)上任后,一度签署行政令,延长禁止拍卖房屋至今年的1月15日。但目前现任州府很可能不会再延期禁止拍卖房屋的行政令,屋主届时需要偿还拖欠银行的贷款与利息,如果无法偿还,仍将走上止赎(或称法拍)程序。

如果您面临这一窘境,一定要知道:正式开始止赎以前,您还有拥有财产,这段时间您可以好好利用,向正规的免费法律援助服务了解如何延期偿还,以及其他权益。

也就在这样的关口,总有一些人没有道德底线,他们可能会以契约盗窃(deed theft)的方式找到您,如果已经到了垂暮之年,或者您是移民、有色族裔,几率就更大。

布碌崙法律服务机构专员阿古(Ndukwe Agwu)提供了五种方法,帮助民众预防受到契约诈欺:

谨防条款美艳的契约;

止赎的法律程序上旷日费时,屋主有时间寻求正规法律援助;

大量地问对方问题;

不要签署文件;

不要给出个人信息。

纽约州检察长詹乐霞2020年1月中旬曾经介绍过,纽约市在2014年至2019年期间收到了大约3000起关于契约盗窃的投诉。“契据盗窃已成为职业罪犯和不法房地产开发商,非法获取房地产的常用工具,以便他们可以在布碌崙等需求旺盛的房地产市场以巨额利润出售。”

房主被骗将房屋签给诈骗者;房主被驱逐,房屋最终出售给第三方,整个过程清晰,诈骗者借此获取巨大利润。

纽约市财政局(DOF)称契约欺诈(deed fraud)是严重犯罪,提醒民众每年至少检查一次房产契约,或向市财政局递交“文档记录通知”;一旦某一物业所有权的房产证、房屋贷款,或者与房产证、房屋贷款相关的文件新增纪录时,市财政局的“文档纪录通知系统”就会向业主或授权方邮寄通知。

 

3月 8, 2022No comments(纽约 法拉盛 | 房产被法拍的流程 | 房屋止赎 | 法拍屋大潮 | 法拍流程及时间 | 法拍程序

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