纽约法拍屋系列➀纽约法拍屋现状/什么是法拍屋/法拍屋人员构成/司法止赎完成期

纽约法拍屋系列➀纽约法拍屋现状/什么是法拍屋/法拍屋人员构成/司法止赎完成期

文/今涛卷雪

纽约在疫情持续影响下,导致一些企业和小商家倒闭,失业率攀升,许多人的因工作或福利、以及收入等原因,难以偿还房贷,面临房屋被法拍(止赎)。如果你将面临或已经面临这种情况,看看下面的介绍就好了。

法拍屋就是被法院强制执行拍卖的房屋。按照维基百科的解释,当债务人(业主)无力履行抵押合约,或无法清偿债务时,而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房屋就是所谓的法拍屋。

目前纽约的法拍屋数量有可能增加,而这之前,多数在皇后区。华裔地产商看好的牙买加会跻身前列。2021年第二季度,皇后区曾有302宗“法拍屋”“出笼”,居五区之首。

法拍屋中以“两家庭房产”(两居室)为主,然后是“一家庭”(一居室)、以及共有公寓(condos)、与合作公寓(co-ops)。

纽约市政府去年曾推出了“社区恢复计划”(Community Restoration Program),该计划动用了1300万美元,由政府购买不良贷款的模式,非营利组织将一对一为业主提供咨询,并为这些人找出解决办法,协助他们保住房子。

不过,在不能协助的情况下,市政府只能将把这些房子推向市场,作为“可负担住房”或出租房。

关于“止赎”——法拍屋的“诞生”过程

止赎是银行或抵押贷款人,试图从停止付款的借款人那里收回房屋贷款余额的过程,而止赎的最后结果一定是在在法庭上被称为“司法止赎”——这个解释更为简单。

这时候,借款人拥有的权益是对止赎提出异议,导致整个过程漫长。但终止程序的可能性也很大,纽约州每 21 个房屋中就有 1 个处于止赎状态。不过,一旦进入止赎程序,多余的花费是不可避免的。

网络上很多说法指,止赎的完成期在三年上下,但纽约州审计长2017年说过,纽约平均止赎案件大约需要 2.5 年。

止赎案件所需的时间取决于您房屋所在地。 在纽约州,止赎案件大约需要 1.5 年,而在纽约州北部的案件往往需要更长的时间——大约 3.5 年。

止赎的参与者们——法拍屋的角色

主角A:您或者您的律师

房产曾经拥有者,房主、借款人或被告

您的房产交由您的律师全权处理的情况也是很多的。

主角B:律师

您要面对的的律师。他或者他们(一名或两名甚至三名)代表银行。但他(他们)提供的信息最好只作为参考。

他将是“留置权人、贷方或原告”。

进程服务器

流程服务器为您提供将启动针对您的止赎流程的法律文件。 这些文件被称为传票和投诉。

进程服务器将多次尝试找到您。 如果流程服务器找不到您,他或她会将文件粘贴到您的前门。

主角C:法官

法官裁决您的案件,批准或拒绝以及流程步骤。您可以认为法官的职责是保持公正并做出公平的决定。您所想知道的问题,在请求法官后可能得到答复。

配角D:法庭律师

法庭律师运用法律手段并草拟判决来协助法官。法庭律师的调解和解会议回忆通常具有帮助意义,在促成您和银行之间达成某种协议也有帮助,当然最好的结果是您让可以留在家中。

此外法庭律师可以解答您的一些疑问。

配角E:法庭书记员

法庭书记员负责法庭记录(文件、档案)。与您在法律文书上交接的也是这个人。

配角F:裁判员

由律师来担任的裁判员,通常是法官指定,他们必须公允,其计算的您欠银行的总金额不会出现差错。

裁判员的另一个职能就是成为拍卖会上喊价的那个角色。您与他不会有直接的交接。

那么,你为什么会进入“司法止赎”程序,请看下一篇:纽约法拍屋系列➁房产被法拍的流程(止赎)法拍程序

3月 7, 2022No comments什么是法拍屋 | 司法止赎 | 纽约法拍屋 | 纽约法拍屋现状

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