纽约法拍屋系列➀纽约法拍屋现状/什么是法拍屋/法拍屋人员构成/司法止赎完成期

文/今涛卷雪

纽约在疫情持续影响下，导致一些企业和小商家倒闭，失业率攀升，许多人的因工作或福利、以及收入等原因，难以偿还房贷，面临房屋被法拍（止赎）。如果你将面临或已经面临这种情况，看看下面的介绍就好了。

法拍屋就是被法院强制执行拍卖的房屋。按照维基百科的解释，当债务人（业主）无力履行抵押合约，或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房屋就是所谓的法拍屋。

目前纽约的法拍屋数量有可能增加，而这之前，多数在皇后区。华裔地产商看好的牙买加会跻身前列。2021年第二季度，皇后区曾有302宗“法拍屋”“出笼”，居五区之首。

法拍屋中以“两家庭房产”（两居室）为主，然后是“一家庭”（一居室）、以及共有公寓（condos）、与合作公寓（co-ops）。

纽约市政府去年曾推出了“社区恢复计划”（Community Restoration Program），该计划动用了1300万美元，由政府购买不良贷款的模式，非营利组织将一对一为业主提供咨询，并为这些人找出解决办法，协助他们保住房子。

不过，在不能协助的情况下，市政府只能将把这些房子推向市场，作为“可负担住房”或出租房。

关于“止赎”——法拍屋的“诞生”过程

止赎是银行或抵押贷款人，试图从停止付款的借款人那里收回房屋贷款余额的过程，而止赎的最后结果一定是在在法庭上被称为“司法止赎”——这个解释更为简单。

这时候，借款人拥有的权益是对止赎提出异议，导致整个过程漫长。但终止程序的可能性也很大，纽约州每 21 个房屋中就有 1 个处于止赎状态。不过，一旦进入止赎程序，多余的花费是不可避免的。

网络上很多说法指，止赎的完成期在三年上下，但纽约州审计长2017年说过，纽约平均止赎案件大约需要 2.5 年。

止赎案件所需的时间取决于您房屋所在地。在纽约州，止赎案件大约需要 1.5 年，而在纽约州北部的案件往往需要更长的时间——大约 3.5 年。

房产曾经拥有者，房主、借款人或被告

您的房产交由您的律师全权处理的情况也是很多的。

您要面对的的律师。他或者他们（一名或两名甚至三名）代表银行。但他（他们）提供的信息最好只作为参考。

他将是“留置权人、贷方或原告”。

流程服务器为您提供将启动针对您的止赎流程的法律文件。这些文件被称为传票和投诉。

进程服务器将多次尝试找到您。如果流程服务器找不到您，他或她会将文件粘贴到您的前门。

法官裁决您的案件，批准或拒绝以及流程步骤。您可以认为法官的职责是保持公正并做出公平的决定。您所想知道的问题，在请求法官后可能得到答复。

法庭律师运用法律手段并草拟判决来协助法官。法庭律师的调解和解会议回忆通常具有帮助意义，在促成您和银行之间达成某种协议也有帮助，当然最好的结果是您让可以留在家中。

此外法庭律师可以解答您的一些疑问。

法庭书记员负责法庭记录（文件、档案）。与您在法律文书上交接的也是这个人。

由律师来担任的裁判员,通常是法官指定,他们必须公允,其计算的您欠银行的总金额不会出现差错。

裁判员的另一个职能就是成为拍卖会上喊价的那个角色。您与他不会有直接的交接。

那么，你为什么会进入“司法止赎”程序，请看下一篇：纽约法拍屋系列➁房产被法拍的流程（止赎）法拍程序