房屋贷款/美国房屋贷款有几种方式?您如何选择?☏:845-283-7563 纽约银行贷款专家

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文/今涛卷雪

在美国置业,或者购买房子,除非您腰缠万贯,全款购买,以“不求人的模式”,但大多数人会贷款方式买房。在美国有哪些贷款方式呢?这里主要说一下抵押贷款以及另外三种方式的贷款。

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抵押贷款的类型

一、常规贷款

常规贷款——最适合信用评分良好的借款人。关于这一点相信大家都有所了解,信用评分是在美国生存的要件。你如果具备良好的信用评分,也有能力支付价格不菲的首付,建议您选择30 年期固定利率的传统抵押贷款方式,这样您很快就能拥有一栋房子了!

常规贷款是一种传统贷款方式,其优点包括

可用于住宅、第二住宅或投资物业;

即使利率略高,成本也往往低于其他类型的抵押贷款;

一旦您达到 20% 的股权,可以要求您的贷方取消私人抵押贷款保险 (PMI) ,或者再融资以取消它,
可以为房利美或房地美支持的贷款支付低至 3% 的首付,卖家可以分摊成交成本。

常规贷款也有缺点

通常要求最低 FICO 分数为 620 或更高(这同样适用于再融资);

首付高于部分政府贷款;

债务收入比 (DTI)不得超过 43%(在某些情况下为 50%);

如果您的首付低于售价的 20%,可能需要支付 PMI;

核实收入、资产、首付和就业所需的重要文件;

 

常规贷款又分为合格贷款和不合格贷款。

♠合格贷款

合格贷款需要符合联邦住房金融局 (FHFA) 制定的一套标准。这些标准包括有关您的信用和债务等一系列因素,但其中一个主要因素是贷款的规模。2022 年,大部分地区的合格贷款限额为 647,200 美元,而较昂贵地区的贷款限额为 970,800 美元。

♣不合格贷款

也就是您的贷款符合 FHFA 标准。对于信用不佳的借款人,或者较大房屋的贷款购买。当然,这里主要指那些破产或者经历了重大金融灾难的人。一般人没有这样的情况。

二、巨额贷款

巨额贷款指超出了 FHFA 的限制贷款。

巨额贷款在洛杉矶、旧金山、纽约市和夏威夷州等成本较高的地区更为常见。更多的钱意味着贷方的风险更大,因此这些通常需要更深入的文件才能获得资格。

巨额贷款的优点

可以借更多的钱买更贵的房子;

利率往往与其他传统贷款相比具有竞争力;

巨额贷款的缺点(包括限制条件)

需要至少 10% 到 20% 的首付;

通常需要 700 或更高的 FICO 分数;

DTI 比率不能超过 45%;

必须证明您在现金或储蓄账户中有大量资产;

三、政府担保贷款

联邦住房管理局(FHA 贷款)、美国农业部(USDA 贷款)和美国退伍军人事务部(VA 贷款)这三大政府机构支持的抵押贷款,就是政府担保贷款。

FHA 贷款——在 FHA 的支持下,这些类型的住房贷款有助于让没有大笔首付或没有原始信用的借款人拥有住房。

借款人需要至少 580 分的 FICO 分数才能以 3.5% 的首付获得 FHA 最高 96.5% 的融资;但是,如果您至少降低 10%,则可以接受 500 分。 FHA 贷款需要两种抵押贷款保险费:一种是预先支付的,另一种是在贷款期限内每年支付(如果您首付不到 10%),这可能会增加您的抵押贷款的总成本。最后,通过 FHA 贷款,房屋卖方可以分摊成交费用。

美国农业部贷款 ——美国农业部贷款帮助中低收入借款人在农村地区购买房屋。

您必须在符合USDA 资格的地区购买房屋并满足某些收入限制才能获得资格。一些美国农业部的贷款不需要为符合条件的低收入借款人支付首付。不过,还有额外费用,包括贷款金额的 1% 的预付费用(通常可以通过贷款融资)和年费。

退伍军人贷款——退伍军人贷款为美国军人(现役和退伍军人)及其家人提供灵活、低息的抵押贷款。

VA 贷款不需要首付或抵押保险,交易费用通常有上限,可能由卖方支付。VA贷款按贷款金额的百分比收取资金费用,以帮助抵消该计划对纳税人的成本。这笔费用以及其他结账费用可以计入大多数 VA 贷款或在结账时预先支付。许多贷方提供尽可能低的 VA 贷款利率,有些贷方愿意接受较低的信用评分。

政府担保贷款的优点

当您没有资格获得常规贷款时,帮助您为房屋融资;

信贷要求更宽松;

不需要大笔首付;

可供重复购买者和首次购买者使用;

VA贷款无需抵押保险和首付;

政府担保贷款的缺点

FHA 贷款的强制性抵押保险费,除非再融资为传统抵押贷款,否则无法取消;

在大多数地区,FHA 贷款的贷款限额低于传统抵押贷款,限制了可供选择的潜在库存;

借款人必须住在该物业中(尽管您可能能够为多单元建筑融资并出租其他单元);

可能会有更高的整体借贷成本;

期望根据贷款类型提供更多文件来证明资格;

看您能否获得政府担保的贷款

如果您由于信用评分较低或首付储蓄有限而无法获得常规贷款,那么您可以考虑选择由 FHA 支持和 USDA 支持的贷款。

对于军人、退伍军人和符合条件的配偶来说,VA 支持的贷款通常比传统贷款更好。

四、固定利率抵押贷款

固定利率抵押贷款在您的贷款期限内保持相同的利率,这意味着您的每月抵押贷款付款始终保持不变。

固定贷款的期限通常为 15 年或 30 年,尽管一些贷方允许借款人选择 8 至 30 年之间的任何期限。

固定利率抵押贷款的优点

在整个贷款期限内,每月的本金和利息支付保持不变;

可以更准确地按月预算其他费用;

固定利率抵押贷款的缺点

长期贷款一般需要支付更多利息;

利率通常高于可调整利率抵押贷款 (ARM);

看您有否适合固定利率抵押贷款?

如果您计划在家中至少居住五到七年,并希望避免每月付款发生变化的可能性,那么固定利率抵押贷款适合您。

五、可调利率抵押贷款(ARM)

与固定利率贷款的稳定性不同,可调整利率抵押贷款(ARM) 的利率会随着市场条件的变化而波动。许多 ARM 产品在贷款更改为剩余期限内的可变利率之前,有几年的固定利率。例如,您可能会看到 7 年/6 个月的 ARM,这意味着您的费率在前 7 年将保持不变,并且在初始期间之后每 6 个月调整一次。如果您考虑使用 ARM,则必须阅读细则以了解您的费率可以增加多少以及在介绍期到期后您最终可以支付多少费用。

ARM的优点

在拥有房屋的最初几年降低固定利率(尽管这不是保证;最近,30 年固定利率实际上一直与 5/1 ARM 保持同步);

可以节省大量的利息支付

ARM的缺点

每月的抵押贷款支付可能变得难以负担,导致贷款违约;

房屋价值可能会在几年内下跌,这使得在贷款重置之前再融资或出售变得更加困难;

您能否获得 ARM?

如果您不打算在几年后留在家中,ARM 可以帮助您节省利息。但是,重要的是要适应一定程度的风险,如果您仍然在家,您的付款可能会增加。

其他类型的房屋贷款

除了这些常见的抵押贷款类型外,其他类型的抵押贷款方式有三种:

建筑贷款

如果您想建造房屋,建筑贷款可能是一个不错的选择。您可以决定是否为该项目获得单独的建筑贷款,然后是单独的抵押贷款来偿还,或者将两者包装在一起(称为建设永久贷款)。您通常需要更高的建筑贷款首付并证明您可以负担得起。

只付利息的抵押贷款——在只付利息的抵押贷款中,借款人在一段固定的时间里只支付贷款的利息。这段时间结束后,通常在五到七年之间,随着您开始支付本金,您的月供会增加。使用这种类型的贷款,您不会很快建立资产,因为您最初只支付利息。这些贷款最适合那些知道自己可以出售或再融资的人,或者那些可以合理地期望以后能负担得起更高每月付款的人。

捎带贷款

捎带贷款,也称为 80/10/10 贷款,实际上涉及两种贷款:一种为房价的 80%,另一种为 10%。然后,您支付 10% 的首付。这些旨在帮助借款人避免支付抵押贷款保险。虽然取消这些 PMI 付款可能听起来很有吸引力,但请记住,捎带贷款需要两套结算成本和两笔应计利息的贷款。您需要处理这些数字,以确定您是否真的节省了足够的钱来证明这种非常规安排的合理性。

气球抵押贷款

气球抵押贷款是住房贷款的另一种方式。气球抵押贷款需要在贷款期限结束时支付大笔款项。

通常,您将根据 30 年的期限进行付款,但仅限于很短的时间,例如七年。在那段时间结束时,您将支付一大笔未结余额,如果您没有准备好,这可能是无法管理的。您可以使用 Bankrate 的气球抵押贷款计算器来查看这种贷款对您是否有意义。

您可以在美国芝加哥纽约分行专家Lina Wu哪里获得抵押贷款计算器:☏:845-283-7563)

 

1月 30, 2022No comments, FHA 贷款 | 不合格贷款 | 可调利率抵押贷款 | 合格贷款 | 固定利率抵押贷款 | 巨额贷款 | 常规贷款 | 建筑贷款 | 房屋贷款 | 抵押贷款 | 捎带贷款 | 政府担保贷款 | 气球抵押贷款 | 美国农业部贷款 | 美国房屋贷款 | 退伍军人贷款

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