文/今涛卷雪
相关统计数据显示，大约 39% 的美国人（其中 9930 万）计划在未来几年购买房屋。而买房又以贷款方式为主。如何寻找一个好的贷方和最佳的抵押贷款利率？据相关经验，首先要看获得了什么类型的贷款，其次是放款金额，以及是否支付积分，最后比较其他贷方给出的利率等。下面我们从六个方面来解读：
一、弄清固定利率与 ARM的差异
抵押贷款有固定利率或可调整利率。固定利率抵押贷款将您锁定在您将在贷款期限内支付的一致利率中。尽管保险、财产税和其他费用可能会波动，但用于本金加利息的部分抵押贷款在整个贷款期内保持不变。
可调整利率抵押贷款的利率会随着时间而变化。ARM 通常从 10 年、7 年、5 年或 3 年（甚至一年）的介绍期开始，在此期间您的利率保持稳定。之后，费率可能会定期变化。
可调整利率与固定利率抵押贷款
ARM 通常提供较低的介绍率。但是，在介绍期结束后，您的 ARM 利率可能会上升，从而导致每月的抵押贷款付款增加——甚至在某些情况下会大幅增加。
不过，如果想拥有抵押贷款，需要预先获得批准。
二、 支付积分的问题
折扣点是借款人为降低抵押贷款利率而支付的费用。一点是贷款金额的 1%，这通常会将抵押贷款利率降低 0.25%，尽管降低幅度可能会有所不同。如果您以 4.5% 的利率贷款，您可能可以支付 2,000 美元的费用将利率降低到 4.25%。
当您支付折扣点时，您通常会预先支付数千美元以每月节省几美元。每月的储蓄加起来超过最初支付的金额需要几年的时间。这个盈亏平衡期因贷款金额、积分成本和利率而异。通常是七到九年。如果您不打算长期贷款，最好跳过折扣点。
三、关闭成本——降低交易成本
结算成本是贷方和第三方收取的费用。结算成本不会影响抵押贷款利率（除非您支付折扣点）。但它们确实会对你的钱包产生影响。成交成本通常约为您房屋购买价格的 3%，并在您关闭或完成购买时支付。结算成本包括各种费用，包括贷款人的承销和处理费用，以及产权保险和评估费等。
在某些情况下，您可以货比三家以降低费用，贷款估算表会告诉您可以购买哪些服务，这样您就可以降低交易成本。
四、首次购房计划——参与降低购房成本的特殊计划
在您解决抵押贷款之前，请确定您是否有资格参加任何可以降低购房成本的特殊计划。许多州为首次购房者和回头客提供帮助。
每个州都为购房者提供自己的项目组合。许多州提供首付援助， 通常与优惠利率和税收减免相结合。一些项目是针对地理区域的，而另一些项目则为某些职业的购房者提供帮助，例如教师、急救人员和退伍军人。
五、 首付的多寡是一个关键点
●退伍军人和农村借款人可能有资格获得允许 100% 融资的贷款，无需首付。其他借款人可能有资格获得首付低至 3% 或 3.5% 的抵押贷款。
●VA 贷款：如果您（或您的配偶）是现役军人或退伍军人，您可能有资格获得退伍军人事务部担保的抵押贷款。
●美国农业部贷款：如果您住在农村地区，农业部可能会保证低首付或无首付抵押贷款，并帮助支付交易费用。
●FHA 贷款：由联邦住房管理局投保的抵押贷款允许首付低至 3.5%。FHA 保险贷款对低信用评分更宽容，但您在贷款期限内支付抵押贷款保险。
●首付3%的常规贷款：一些借款人可能有资格获得不受政府保险的常规贷款，首付低至3%。抵押贷款通常适用于首次或中低收入借款人。这些贷款收取私人抵押贷款保险或 PMI，在您拥有 20% 或更多股权后可以取消。
六、多方申请方式比较得到最佳抵押贷款利率
♠您可以向多个贷方申请抵押贷款。 不同的抵押贷款机构提供不同的抵押贷款利率。您申请的次数越多，可以节省的费用就越多。您还可以考虑向不同类型的贷方申请，例如银行、信用合作社和在线贷方，以便您比较他们的报价。
♠在规定的时间内贷款。三大征信机构鼓励您货比三家。根据评分模型，您有 14 到 45 天的时间申请任意数量的抵押贷款，其对信用评分的影响与申请一笔贷款相同。
♠使用贷款估算比较结算成本。 每个贷方都必须提供一份贷款估算表，其中包含每笔贷款的条款和费用的详细信息。贷款估算旨在简化比较抵押贷款报价的任务。
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