一篇文章带你搞懂纽约市购房步骤，电话：(718) 461-9434 /纽约买房/纽约贷款银行/纽约购房协议/房屋产权调查/房屋过户手续

与国内房屋购置流程相比，纽约市购房过程处理时间长，涉及人员多且费用繁杂，许多初次购房者常常一头雾水，摸不清状况，有的甚至在稀里糊涂的状态下完成了房屋过户。因此，为消除购房者心中的困惑，我们将在下文为大家梳理纽约市购房流程。关于纽约市购房开销，大家可以参看我所文章：一篇文章带你搞懂纽约市购房开销。

1.选定房产&联系贷款银行

买家联系地产经纪人勘查心仪的房屋，确定购房意愿后，有贷款需求的买家这时可开始联系银行或者贷款经纪了解当前市场的贷款利率。（详情请参见我所文章：纽约买房攻略：看房时我需要注意什么？）

2.买家签署购房协议

买家选定想要购置的房产后，买卖双方可以通过地产经纪人商定购房价格，并形成初步的购房意向书。与此同时，买卖双方需要选定自己的代理律师，由卖方地产经纪人将购房意向书送至双方律师。

3.合同商讨及签订

卖家收到地产经纪人发出的购房意向书后会联系卖家拟定房屋买卖合同（Contract of Sale）发给买家律师。买家律师收到合同后会向买家讲解合同内容（Contract Review），询问房屋状况以及买家是否有特殊要求。与此同时，买家需要与买家律师签订律师代理协议（Retainer）。

除了讲解合同内容外，买家律师通常还会向买家说明此次房地产交易中，除购房款外其他所需的各项费用。这些费用一般包括：律师代理费，产权调查费用，产权服务费，产权保险费用(Title Insurance)，政府登记费(Recording Fee)，房屋图纸费用（Survey）（House），抵押贷款税(Mortgage Tax)，预付的税费(Real Property Tax/School Tax)，房地产交易税(Transfer Tax)（一般由卖家承担），豪宅税(Mansion)（一般由买家承担）等。详情请参见我所文章：一篇文章带你搞懂纽约市购房开销。

除了审阅合同，买家律师还会向公寓管理公司或COOP索要一些重要的参考材料和信息。在向买家说明合同条款以及上述信息后，会将合同修改意见发给卖家律师。买卖双方通过各自律师协商成功达成协议后，买房律师会将买家签字的合同以及合同订金（Deposit/Downpayment）送至卖家律师事务所。当卖家律师成功将订金存入律师托管账户且卖家签署合同后，卖家律师会将双方签字的合同送回给买家律师。买家律师收到双方签字版的合同时，合同正式生效。这时买家律师会将合同发给买家经纪及买家，以供买家申请银行贷款以及完成公寓的书面申请或COOP的面试。

4.产权调查&银行贷款

理论上说在买家拿到银行出具的贷款批准信（Commitment Letter）后买家律师会帮助买家向产权公司订购产权调查服务。但实践中由于产权调查周期较长（通常为1个月左右）但买卖双方都希望尽早过户，再加上买家通常提前确认过其能够顺利拿到贷款，因而大部分买家都希望在购房合同生效后，立即开始进行产权调查。

这里值得注意的是COOP不是产权调查而是Lien Search, 这项调查通常需要在买家通过COOP管理委员会面试后才进行。

5.清理产权

买家律师收到并审阅产权报告后，若发现房屋产权有瑕疵会要求卖家律师注意并协助处理产权问题。

6.预约过户

产权清理完毕后，若银行方面也确认材料齐全可以过户（Closing），则买家律师会向买家、银行律师、卖家律师、产权公司/COOP管理公司确认过户时间并根据过户时间准备过户文件计算买家需要携带的支票金额。买家律师在准备完毕后会通知买家过户时需要携带的物品及需要携带的支票数量和金额（或电汇金额）。除此之外，买家通常需要在过户前48小时内做最后的验屋（Final Walk Through）。

7.过户&登记

在过户桌上，买家需要签署一系列的过户文件以及银行贷款文件并付清所有费用，并且需要与卖家协调解决最后验屋时发现的问题。产权交易员（Title Closer）会在过户结束后将需要进行政府登记的文件正本，如房契（Deed），带走进行登记。登记完毕后，房契正本将会被寄回给买家律师，买家律师通知买家领取房契。

以上信息由纽约房地产律师兰岳律师事务所整理，希望能够帮助各位读者顺利购置到心仪的房屋。

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